Assegnazione dei diritti a un appartamento. Assegnazione della proprietà di un appartamento

La prenotazione di un appartamento è consentita per qualsiasi tipotransazioni: sotto contratto di investimento o coinvestimento, nonché un contratto preliminare di vendita e altro. L'assegnazione dei diritti a un appartamento è possibile anche con il mutuo. Gli acquirenti per questo tipo di transazione possono essere singoli o organizzazioni.

Il tipo di accordo più frequente sorge su questofase di costruzione di una nuova casa. Pertanto, l'assegnazione dei diritti a un appartamento è una transazione, in conseguenza della quale la parte originale (il venditore) assegna all'altra parte (l'acquirente) tutti i diritti e gli eventuali obblighi che il venditore ha nei confronti della terza parte. La terza parte è solitamente lo sviluppatore. La transazione diventa ammissibile solo se non c'è alcuna clausola nel contratto che l'assegnazione del diritto di reclamare un appartamento sia proibita.

Questa transazione nel linguaggio legale è chiamata cessione. La persona che è il venditore è chiamata cedente e l'acquirente è l'assegnatario.

Chi è interessato a questo?

Il più delle volte nella conclusione di tali contratticompratori interessati interessati, perché a volte la vendita di appartamenti nella casa di interesse è già finita. E semplicemente non c'è altro modo per acquisirlo in un luogo particolare.

Perché i venditori sono pronti ad assegnare i loro diritti? Di regola, i motivi sono diversi, ne tocchiamo solo alcuni.

Perché l'appartamento è venduto per cessione di diritti?

È molto importante scoprire la vera ragione di ciòha spinto il venditore a fare un simile accordo. La risposta a questa domanda dipende direttamente da quanto rischioso sarà un simile accordo. Ad esempio, la vendita di un appartamento può verificarsi a causa del fatto che il venditore non può (o non vuole) pagare il costo dei propri metri quadri allo sviluppatore. In questo caso, è necessario scoprire l'ammontare del debito corrente direttamente dallo sviluppatore, nonché i termini del suo rimborso.

Ma molti venditori di tali residenze non finiteoggetti cercano di concludere un accordo di cessione in relazione a determinate circostanze di vita. In particolare, il venditore può ricevere un'eredità e non ha più bisogno di un alloggio o ha ricevuto una proposta finanziaria più redditizia.

Viste di base

Attualmente, i tipi più frequenti di incarichi sono:

• assegnazione sulla base di un accordo sulla partecipazione al capitale;
• cessione di diritti sulla base di un contratto preliminare di vendita.

Alcuni dettagli legali

La transazione di assegnazione, basata suUn accordo su un accordo di condivisione può essere concluso solo fino al momento in cui i documenti di trasferimento per l'oggetto della transazione sono firmati. In questo caso, l'appartamento può essere ceduto un numero illimitato di volte.

Una sfumatura importante: il contratto principale e il contratto di assegnazione devono essere registrati.

Alla conclusione del contratto sulla seconda opzionel'acquirente riceve il diritto legale di avanzare richieste per la conclusione della transazione principale per la vendita di una proprietà residenziale con lui in futuro. E anche richiesta di conformità con i termini e le scadenze, ma non ha il diritto di chiedere il trasferimento della proprietà dell'appartamento stesso.

Ciò è dovuto a sottigliezze legali.contratto preliminare. Secondo lui, il venditore e l'acquirente non effettuano una transazione d'acquisto, ma si assumono solo la responsabilità di farlo in futuro. In una situazione in cui l'acquisto preliminare e la vendita conclusi sono terminati, l'acquirente della transazione di assegnazione dei diritti non avrà il diritto di aspettarsi di ricevere un appartamento, anche se è stato pagato l'intero importo del suo valore. Il ritorno del denaro speso sarà possibile solo nel processo giudiziario.

La cessione dei diritti è possibile dalla data in cui è stato firmato l'accordo preliminare di compravendita alla data di firma delle parti dell'accordo principale.

Assegnazione di mutui

Trasferimento di diritti su un appartamento su un mutuoil prestito è anche un tipo di transazione abbastanza comune. Secondo la normativa vigente, il proprietario (ipoteca) delle abitazioni ha il pieno diritto, se il contratto di mutuo non è vietato, di trasferire i propri diritti all'appartamento ad un'altra persona.

Ma, avendo deciso di concludere un simile accordo, dovrestiricorda che il trasferimento dei diritti non può essere effettuato senza il coordinamento con la banca, che funge da prestatore. Allo stesso tempo, i termini del contratto di incarico sono stabiliti dalla banca stessa e sono soggetti a modifiche. Molto spesso, il creditore non salva le condizioni di credito per il nuovo proprietario dell'appartamento.

Acquisizione di un appartamento nell'ambito di un contratto di incarico

L'acquisto di un appartamento sulla cessione dei diritti è possibilesolo durante la costruzione della struttura. Il periodo dell'eventuale conclusione della transazione è regolato da 11 articoli della legge federale-214 e stabilisce che l'assegnazione dei diritti di richiesta è consentita dal momento della registrazione del contratto di partecipazione al capitale al momento in cui le parti hanno firmato l'atto di trasferimento al progetto di costruzione.

Ricorda che se il certificato di accettazione dell'appartamentofirmato, quindi il contratto di trasferimento del diritto ad un appartamento non può più essere concluso. In questo caso, un cambio di proprietà può essere effettuato solo concludendo un accordo per la vendita o l'acquisto di un immobile residenziale o con altri mezzi previsti dalla legislazione vigente.

Ma fino a quando l'atto non è firmato, i proprietari di equitàha tutto il diritto di concludere una cessione. Un punto molto importante: il venditore può stipulare accordi sul trasferimento dei diritti contemporaneamente a diversi potenziali acquirenti. Questo è possibile se l'appartamento ha più di due stanze. Tali azioni del venditore da parte di questa legge non sono proibite.

I punti principali della conclusione del contratto

Tutte le principali disposizioni sono regolate dal Codice Civile della Federazione Russa.

1. Il contratto non può essere stipulato per via orale ed è sempre redatto per iscritto. Il venditore ha il diritto di concludere una tale transazione solo se non contraddice il contratto di base concluso in precedenza con lo sviluppatore.

Molto spesso, gli sviluppatori stessi includono un oggettonel contratto principale, che afferma chiaramente che al momento di concludere una cessione, è necessario ottenere il suo consenso a trasferire i diritti ad altri cessionari. Se non esiste tale articolo, l'acquirente deve comunque assicurarsi che il venditore abbia notificato (per iscritto) allo sviluppatore che la transazione di assegnazione per l'oggetto in costruzione è stata conclusa. Altrimenti, al completamento della costruzione, l'alloggio può essere trasferito al precedente proprietario.

2. A causa del fatto che l'accordo sulla partecipazione azionaria è soggetto alla registrazione obbligatoria, il contratto di cessione deve seguire la stessa procedura. Nel caso in cui l'accordo sulla partecipazione azionaria non abbia superato la registrazione statale, lo sviluppatore ha tutte le ragioni per rifiutare l'assegnatario nei suoi requisiti.

3. Dopo che il contratto ha superato la procedura di registrazione dello stato, l'acquirente si assume tutti i diritti e gli obblighi, l'elenco dei quali è nel contratto principale. E porta tutti i possibili rischi.

4. Al termine dell'operazione di trasferimento, nella fase di transazione tra le parti, viene praticato l'uso delle celle della banca e il venditore sarà in grado di prelevare i fondi solo dopo che tutti i documenti necessari saranno stati registrati nuovamente.

5. Oltre alle firme di entrambe le parti, lo sviluppatore firma anche i documenti. Le carte sono sempre certificate con una stampa blu che indica che la transazione viene effettuata con il consenso dello sviluppatore.

Pacchetto di documenti sulla transazione

Dopo aver firmato il contratto di cessione, l'acquirente deve avere a disposizione i seguenti documenti:

- il contratto principale o la sua copia autenticata, in base al quale è stata effettuata l'assegnazione;

- documenti che confermano gli accordi tra le parti originali del contratto;

- l'atto di trasferire i documenti di cui sopra;

- acconsente all'assegnazione dalla seconda parte;

- contratto originale.

Trasferimento dei diritti su un appartamento: imposta da pagare

Secondo il codice fiscale (articolo 220, paragrafo1), la cessione è soggetta a imposta, che deve essere pagata dall'investitore originale. L'importo soggetto a tassazione è calcolato sulla base dell'importo totale della transazione e non può essere calcolato come differenza tra l'importo dell'investimento e la dimensione dell'incarico.

Abbastanza spesso sorge una situazione in cuiobblighi finanziari allo stato, l'acquirente originale sposta le spalle della persona a cui è stato effettuato il trasferimento della proprietà dell'appartamento. Di solito, le parti concordano di suddividere in parti uguali questi costi finanziari.

L'assegnazione del reclamo hamolte sottigliezze. Pertanto, prima di firmare qualsiasi documento, si consiglia vivamente di consultare un avvocato specializzato in transazioni immobiliari.